Wet Breyne

Toepassingsgebied

Als bouwer van een woning of koper van een te bouwen woning zal u in een aantal gevallen een beroep kunnen doen op de woningbouwwet van 9 juli 1971, beter bekend als de wet Breyne. Deze wet voorziet in een uitgebreide bescherming op verschillende vlakken, waarop hierna kort wordt ingegaan.

Het moet wel worden benadrukt dat de wet Breyne slechts in een aantal gevallen van toepassing zal zijn en dus beperkt is in zijn toepassingsgebied. Niet bij elke bouw of koop van een woning zal de wet kunnen worden toegepast. Zo zijn er een aantal voorwaarden waaraan moet worden voldaan vooraleer de beschermingsmaatregelen voorzien in de wet-Breyne uitwerking kunnen krijgen:

Beter gezegd zal de wet enkel van toepassing zijn wanneer door de bouwer/koper gekozen wordt voor een sleutel-op-de-deur formule in de ruime zin van het woord. Ook wanneer men een huis laat bouwen of renoveren door een algemene aannemer of een woning of appartement koopt van een promotor of projectontwikkelaar zal de woningbouwwet in bescherming voorzien.

Het is pas vanaf het ogenblik dat de opdrachtgever bepaalde aspecten aan verschillende aannemers toevertrouwt, dat de wet zijn toepassing zal verliezen en de algemene aannemingsregels van toepassing worden (cfr. Artikel Consumentenbescherming in het bouwrecht bis. Wat met aannemingscontracten).

Beschermingsmaatregelen

De wet-Breyne waakt er in de eerste plaats over dat u als bouwheer of koper van een sleutel-op-de-deurwoning een duidelijk en volledig contract voorgeschoteld krijgt in uw relatie met de uitvoerende aannemer of verkoper.

De wet Breyne beoogt namelijk een volledige en correcte informatieverstrekking aan de toekomstige eigenaar en de overeenkomst met de aannemer zal dan ook een aantal vermeldingen verplicht en schriftelijk moeten bevatten (artikel 7 van de wet-Breyne):

Wanneer het contract deze bepalingen niet bevat, kunnen naar keuze van de koper/opdrachtgever de overeenkomst of de strijdige bedingen nietig verklaard worden, zonder dat de koper daarbij enig nadeel moet aantonen. De loutere vaststelling van de inbreuk volstaat.

De nietigheid zal dan aanleiding geven tot een ruime schadevergoeding ten aanzien van de koper/opdrachtgever, die nu net omwille van de nietigheid geconfronteerd zal worden met aanzienlijke schade. Denkbaar zijn onder meer vertraging in de uitvoering van de werken en hiermee samenhangend een huisvestingsprobleem.

De koper/opdrachtgever, die zijn project uitgesteld ziet, zal ter compensatie een huis moeten huren om een bepaalde periode te overbruggen terwijl wel de aangegane lening moeten worden afbetaald. Bovendien zal de kans groot zijn dat de koper/opdrachtgever de werken niet tegen dezelfde prijs zal kunnen laten afwerken, met een meerkost tot gevolg.

De wet legt bovendien ook verplichtingen op aan de aannemer te voorzien in financiële waarborgen (artikel 12 wet-Breyne):

Ook hier zal een inbreuk op de waarborgverplichtingen (artikel 12 van de wet) aanleiding geven tot nietigheid van de overeenkomst, dan wel van de strijdige beding.

Daarnaast voorziet de wet eveneens in een financiële bescherming van de opdrachtgever/koper door te voorzien dat:

Tot slot worden er ook een aantal strenge aansprakelijkheden vastgelegd:

Overtredingen van de bepalingen betreffende de aansprakelijkheid of financiele bescherming (artikelen 3-6 en 8-11 van de wet) zullen geen aanleiding geven tot nietigheid van de overeenkomst of het beding, doch de met de wet strijdige bedingen zullen wel als ongeschreven worden gezien en dus ongeldig.

De Woningbouwwet voorziet geen termijn binnen dewelke de koper de sanctie kan inroepen hetgeen impliceert dat deze sanctie nog zou kunnen worden ingeroepen, ook al is de overeenkomst tussen partijen ondertussen volledig uitgevoerd.

Eveneens belangrijk om te weten is dat deze wet van dwingend recht is zodat aannemers niet van deze beschermingsmaatregelen kunnen afwijken en dus opteren voor een mindere bescherming.

Ondanks al deze beschermingsmaatregelen is bij het sluiten van contracten toch nog steeds enige voorzichtigheid aangewezen. Het spreekt immers voor zich dat aannemers liever niet te maken hebben met een toepassing van de Wet-Breyne en nogal eens getracht wordt door de wet te omzeilen door te werken met tussenpersonen of door het project op te delen over verschillende contracten.

Aan te raden is om slechts een contract aan te gaan met een firma die de nodige ervaring heeft en goede naam. Belangrijk daarbij kan zijn om na te gaan of de firma waarmee u contracteert houder is van het Charter van Woningbouwers. Dat geeft aan dat het bedrijf de verplichtingen uit de Wet Breyne naleeft en vormt toch een indicatie voor de betrouwbaarheid van de aannemer. Sommige rechtspraak beschermt bij faillissement van de vennootschap-aannemer die geen voltooiingswaarborg heeft voorzien, en zelfs de fout ( pre-contractuele fout) en dus de persoonlijke verantwoordelijkheid van de bestuurders weerhoudt (HvB Brussel, 4.9.2018, TBO 2019, pag. 57 ).

Huidige bijdrage omvat in een notendop de belangrijkste aandachtspunten van de wet-Breyne en werd praktisch opgesteld zodat deze kan gebruikt worden als een leidraad bij de controle van contracten opgesteld door uw aannemer.